Zonder overdrachtsbelasting vermogen verplaatsen tussen Box 3 en Box 2

Voor vastgoedbeleggers die flexibiliteit willen in hun fiscale structuur biedt Solida Residential een aantrekkelijk voordeel: zonder overdrachtsbelasting en notariskosten vermogen verplaatsen tussen Box 3 en Box 2.

Hoe werkt dit precies?

Investeerders in Solida Residential kopen participaties in een Fonds voor Gemene Rekening (FGR) dat gekwalificeerd is als een beleggingfonds in de zin van de Wft. Solida Residential is geregistreerd in het AIFMD-light register van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

De participaties in het FGR kunnen in beginsel zonder heffing van overdrachtsbelasting worden verkregen, omdat dit fonds kwalificeert als een beleggingsfonds in de zin van de Wft. Deze toets gold voor de overdrachtsbelasting ook al vóór 2025 en is ongewijzigd.

Een uitzondering op de vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt wanneer één persoon – al dan niet samen met een verbonden vennootschap of nauw verwante familieleden – een belang verkrijgt waardoor het totale belang van die persoon meer dan één derde bedraagt. In die gevallen is wél overdrachtsbelasting verschuldigd.

De fondsvoorwaarden van Solida Residential staan dit echter niet toe, waardoor deze situatie zich niet kan voordoen.

Hoe werkt een overdracht van participaties in een FGR?

Een FGR is geen BV en heeft dus geen notariële akte nodig voor overdracht. Participaties kunnen worden ingetrokken bij de ene participant en opnieuw worden uitgegeven aan een andere participant. Dat proces ziet er in de praktijk zo uit:

1. Nieuwe ontvanger doorloopt de KYC/aanmeldprocedure

De nieuwe participant (bijvoorbeeld een BV, privé-persoon of kind) wordt eerst beoordeeld volgens de wettelijke KYC-vereisten. Zonder deze stap mag het fonds geen participaties uitgeven.

2. Na goedkeuring worden de bestaande participaties ingetrokken

De participaties van de huidige houder worden administratief vernietigd. Dit is een interne handeling binnen het fonds; er vindt geen juridische levering via de notaris plaats.

3. Het fonds geeft de participaties opnieuw uit aan de nieuwe participant

Het aantal participaties blijft gelijk, maar de houder verandert. Dit gebeurt volledig administratief binnen het fonds.

4. Er is géén overdrachtsbelasting verschuldigd

Zolang het FGR kwalificeert als een beleggingsfonds volgens de Wft, valt de participatieoverdracht onder de vrijstelling van overdrachtsbelasting.
De enige uitzondering is wanneer één partij (incl. verbonden partijen/familie) meer dan 1/3e van het totaal gaat bezitten — iets dat Solida in de fondsvoorwaarden uitsluit.

5. Geen notariskosten, geen overdrachtsakte

Omdat participaties geen registergoederen zijn, is er geen leveringsakte nodig. Het is puur een administratieve handeling door de beheerder.

Wat betekent dit in de praktijk?

Normaal gesproken kost het verplaatsen van vastgoed of vermogen tussen privé en BV al snel:

10,4% overdrachtsbelasting
Notariskosten
En vaak ook herstructureringskosten, bijvoorbeeld voor aanpassing van de financiering en hypotheekrechten en taxatiekosten

Daarnaast is het een veel eenvoudigere handeling waarbij je niet afhankelijk bent van tijd en beschikbaarheid van andere stakeholders. De nieuwe ontvanger doorloopt de KYC procedure, waarop na akkoord de participaties formeel worden ingetrokken en vervolgens uitgegeven aan de nieuwe participant (bijvoorbeeld uw B.V. of juist u in privé of bijvoorbeeld uw kinderen).

Als je in vastgoed belegt via Solida Residential kan dit veel eenvoudiger:

Met Solida kies je zelf of je vanuit box 3 of box 2 investeert
Je kunt participaties door tussenkomst van de beheerder overdragen, bijvoorbeeld van box 3 naar box 2 of aan familieleden
Je investeert op deze manier in participaties in een vastgoedfonds zonder overdrachtsbelasting en notariskosten te betalen

Voor veel beleggers betekent dit simpelweg: geen tonnen verlies bij verplaatsing van vermogen van Box 3 naar Box 2 en omgekeerd.

Daarnaast is het een veel eenvoudigere handeling waarbij je niet afhankelijk bent van tijd en beschikbaarheid van andere stakeholders. En heb je geen toestemming nodig behalve die van de Beheerder van het fonds, Solida Investments.

Waarom dit nu relevant is

Steeds meer beleggers lopen vast op:

De toenemende belastingdruk in Box 3
Beperkte flexibiliteit in hun huidige structuur
Vastgoed dat “vast zit” in een box die nu of later niet meer best passend is

Door mee te doen aan de aankomende closing van Solida Residential behoud je de flexibiliteit om:

Vermogen over te dragen van privé (Box 3) naar een BV (Box 2)
Vermogen over te dragen naar familie of derden

Zo kun je:

Je fiscale structuur optimaliseren zonder onnodig veel belasting te betalen
En tegelijk actief blijven in Nederlands vastgoed

Waar wordt in geïnvesteerd?

Doordat investeerders mede-eigenaar zijn van het vastgoed, profiteren zij rechtstreeks van de waardestijging bij verkoop. Naast een gemiddeld uitkeringsrendement van 7,4% per jaar, wordt het totaalrendement momenteel ingeschat op circa 12%, met ruimte voor verdere groei bij uitbreiding van de portefeuille.

Solida voegt direct waarde toe aan het vastgoed dat wordt verworven. Soms ligt de koopsom plus investering in optimalisatie tot 33% onder de taxatiewaarde.

In Heerlen bijvoorbeeld werd een kamerverhuurpand aangekocht voor € 1.675.000, terwijl de taxatiewaarde € 2.500.000 bedroeg.

Zodra het vastgoed is aangekocht, wordt gestart met optimalisatie. Denk aan:

Het vernieuwen van keukens
Schilderwerk
Professionalisering van verhuurprocessen
Verduurzaming via zonnepanelen en hybride warmtepompen

Hierdoor stijgt niet alleen de taxatiewaarde, maar ook de markthuur, wat de kasstroom verhoogt.

Waarom nu participeren?

Door nu te participeren heb je de mogelijkheid om:

In te stappen in een bestaande en groeiende portefeuille
Direct mee te delen in rendement uit huuropbrengsten en waardegroei
Tegelijk flexibiliteit in te bouwen in je toekomstige fiscale structuur